Строительство офиса «с нуля» или реновация устаревших офисных площадей требуют детального ответственного подхода. Одним из ключевых факторов успеха офисных проектов является правильный выбор генерального подрядчика. О том, как найти не просто исполнителя, а надежного партнера по проекту, рассказал руководитель Управляющего комитета по офисной недвижимости «Объединения АХП», управляющий директор FORT Project Андрей Хазов.
Генеральный подрядчик – это не просто исполнитель работ, а один из ключевых участников проекта по строительству офиса. Именно поэтому так важно, чтобы он включался в проект уже на этапе планирования и постановки задач. Опытный генподрядчик поможет в самом начале проанализировать текущую ситуацию и провести технический аудит, оценить объем необходимых работ, что в дальнейшем позволит избежать лишних затрат и неприятных сюрпризов. Однако, прежде чем пускать компанию в свой проект, заказчику важно провести детальный анализ релевантности потенциального подрядчика, проверив его по ряду серьезных критериев, которые позволят сформировать полное представление о будущем исполнителе офисного проекта, сотрудничество с которым должно быть долгосрочным и продуктивным.
Финансовая стабильность
Есть несколько важных критериев, по которым заказчик может оценить кандидата на роль генерального подрядчика. В первую очередь, нужно убедиться, что генподрядная компания обладает необходимыми финансовыми и человеческими ресурсами для ведения конкретного проекта. Недостаточная материально-техническая база партнера может стать причиной приостановки работ и значительного увеличения расходов. Годовой оборот генподрядной компании должен быть не меньше суммы контракта, то есть полной стоимости проекта. Желательно, чтобы исполнитель не нуждался в банковских гарантиях, что говорит о его достаточной финансовой устойчивости.
Если одни генподрядчики являются скорее координаторами проектов, которые в ситуации отсутствия собственных ресурсов привлекают на каждый вид работ разные компании, то другие организации имеют собственные ресурсы. Также стоит опасаться тех, кто берет рабочие ресурсы в штат исключительно после заключения контракта с заказчиком. В первом случае – генподрядчик, скорее, выполняет функции «прокладки» и по всем законам стоимость его услуг будет завышена (либо будет предоставлено более низкое качество). Во втором случае возникают существенные риски, касающиеся квалификации и предсказуемости уровня качества работы сотрудников. Так, генеральный подрядчик, гарантирующий стабильный результат, имеет в штате на постоянной основе инженеров и высококвалифицированных рабочих. Чтобы добиться такого правильного баланса, нужно находиться в постоянном поиске эффективных сотрудников, а также в обучении перспективных кадров. Одной из главных сложностей такого подхода заключается необходимость в любой момент времени в работе достаточное количество проектов, чтобы «прокормить» большую команду. Поэтому, в частности, такие компании вынуждены всегда быть в рынке и предоставлять наилучшие ценовые предложения.
Репутация и компетенции
Репутация генподрядной компании формируется исходя из количества и качества выполненных проектов, и эту информацию легко проверить. Однако стоит и обратить внимание на наличие релевантной специализации генерального подрядчика. Важно, чтобы исполнитель имел в своей практике успешные кейсы по строительству или реновации офисов для компаний со схожими требованиями и компетенциями. Например, строительство офиса для IT-организации имеет свою специфику в отношении работы над помещениями для размещения дополнительных серверных мощностей, кроме того со стороны подрядчика важно умение построить пространство для работы проектных команд. Реализация же офиса банка может потребовать экспертизы в строительстве хранилища.
Прозрачный подход
Генеральный подрядчик должен быть готов выстраивать с заказчиком прозрачные и честные отношения: раскрывать всю информацию о поставщиках, своих партнерах для выполнения специальных работ, давать полную картину ценообразования. Иногда компании целенаправленно занижают накладные расходы и свою прибыль, чтобы выглядеть более привлекательно на этапе тендера. Такой демпинг может сигнализировать о том, что подрядчик решил сэкономить на качестве материалов. Бывают случаи, когда подрядчик уменьшает объемы инженерных систем или закладывает материалы, не соответствующие проектным характеристикам. В итоге в процессе сотрудничества клиент получает лучшие условия по исполнению проекта на бумаге, но худший результат на практике. И если подмену чистовых материалов не сложно заметить уже в ходе реализации проекта, то недостающий объем инженерных систем заказчик рискует обнаружить только в процессе эксплуатации.
Проблем можно избежать, если потребовать от генерального подрядчика развернутую смету проекта. В нашей практике были случаи, когда необходимо было и аргументированно доказать заказчику, почему итоговая стоимость проекта в нашем исполнении ниже, чем у конкурентов. В этих ситуациях мы предоставляем заказчику полную выкладку по всем видам работ, объясняем себестоимость материалов и их потенциальный расход. Такой подход формирует доверие, которое становится важным фактором успеха и залогом своевременного завершения проекта.
Имея на руках детальную смету, заказчик сможет выбрать оптимальное для себя решение в соотношении цены и качества. Как генеральный подрядчик мы стараемся предложить заказчику в среднем 3-5 вариантов по каждой позиции в смете, чтобы клиент сформировал полную картину рынка и всегда имел альтернативу. Этот подход касается как мелких материалов, так и стоимости масштабных работ. Только получив полное обоснование каждого пункта, можно назвать выбор генерального подрядчика обоснованным.
Эффективное управление
Наконец, генеральный подрядчик должен уметь эффективно управлять проектом на своем уровне компетенции. Четкая координация работы поставщиков и исполнителей способствует соблюдению сроков и также позволяет выстроить прозрачную структуру работы над проектом. Генподрядчик должен стать для заказчика «единым окном», через которое распределяются задачи и происходит обратная связь клиента с подрядчиками. Важно наметить в начале проекта реперные точки, составить чек-лист задач с четкими сроками и утвердить систему отчетности, чтобы клиент на каждом этапе мог получить адекватную информацию о ходе реализации проекта. Только ответственность, опыт и готовность к диалогу помогут в итоге получить проект, который оправдает ожидания клиента.
