Источник: ARENDATOR.RU
Автор: Антон Мошкин
Стремление передислоцироваться из центра на периферию последнее время можно наблюдать в среде офисных зданий. Высокие арендные ставки в центре, меры, принятые относительно платной парковки и другие факторы сыграли решающую роль.
За минувший квартал вышеозначенные условия уступили свое место лидирующей причине - невозможности расширения офиса в текущем местоположении. Объекты за ТТК на сегодняшний день предлагают не менее развитую инфраструктуру, офисы класса А и соответствие всем «зеленым» стандартам, в случае заинтересованности в них компаний.
Децентрализация как тренд
Согласно данным за I квартал 2014 года, на долю офисов за ТТК до МКАД приходится 32% от общего объема спроса на качественные офисы (А, В+ и В классы). Еще 15% приходится на зону МКАД-МО, и это новая тенденция рынка, поскольку в прошлом году спрос на офисы за МКАД составил всего 1-2%, поясняет Александр Ошурко, управляющий директор компании Praedium.
Схожую тенденцию подтверждают исследования Knight Frank. «На офисном рынке Москвы продолжается
формирование децентрализованных деловых районов. По итогам трех месяцев 2014 года в общем объеме нового предложения всего 18% офисных площадей классов А и В было введено в эксплуатацию внутри Садового кольца. Этот показатель продолжит снижение, и к 2016 году более 90% качественных офисных площадей будет введено в эксплуатацию за пределами Садового кольца. Наибольший объем придется на деловой район, формирующийся на территориях, расположенных вдоль Ленинградского направления, а также в ММДЦ «Москва-Сити» и на территории Новой Москвы вблизи МКАД» - комментирует Ольга Ясько, директор отдела исследований, Knight Frank Russia & CIS.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит об офисной миграции как об элементе общей тенденции децентрализации, по которой развивается большинство мировых мегаполисов. «То есть изначально возможность миграции дает само существование бизнес-центров высокого класса за пределами центра города. Арендаторов привлекает возможность оптимизации расходов на аренду при более качественных характеристиках бизнес-центра, а также отсутствие проблемы с парковкой. Многие компании готовы будут располагаться в новых деловых районах, оставив в центре представительские офисы. Но надо понимать, что грамотное развитие полицентричного, даже с точки зрения деловой активности, города возможно только при комплексном подходе, а, следовательно, серьезной поддержки со стороны администрации. В частности, речь идет о транспортной ситуации: разгружая центр нельзя создавать новые коллапсы в других районах».
Не лишним будет упомянуть, что за последнее время, практически ни одна крупная встреча или конференция не прошла, не затронув вопросы развития промзон и ТПУ. Существующая программа правительства Москвы, направленная на развитие и реконструкцию промзон и транспортно-пересадочных узлов, диктует свои тенденции. В частности, можно отметить упор на офисный кластер в этих зонах, благодаря чему девелоперу становится выгоднее строить именно на этой территории, зная, что на данный момент, есть страховка своих инвестиций, хотя бы основываясь на государственном влиянии.
Александр Ошурко добавляет, что, как правило, в зоны ТТК-МКАД и МКАД-МО переезжают бэк-офисы крупных компаний, которые уже имеют клиентские представительства в центре города. Зону за МКАД чаще всего выбирают иностранные компании производственного сектора, которым необходимо снять качественные большие площади по приемлемой ставке.
По словам Дмитрия Золина, управляющего директора сети бизнс-центров «Сенатор», если в Москве офисная миграция из центра действительно имеет место, то в Петербурге эта тенденция развивается менее активно. Постепенно формируются новые деловые зоны.
Самым ярким примером здесь является территория около аэропорта Пулково. Тем не менее, центр остается единственным местом, где концентрируется вся деловая активность города: деловые встречи проходят здесь. Если говорить о транспортной проблеме, которая снижает привлекательность центра в Москве, то в Петербурге сегодня зона у Пулково уже сейчас испытывает те же трудности, поэтому в этом смысле преимущества у нее нет.
Ольга Ясько замечает, что рост интереса к децентрализованным объектам обусловлен особенностями формата и меняющимися потребностями арендаторов. Площади соответствующего качества предлагаются по более низким, чем в центральных районах, арендным ставкам. Крупных арендаторов привлекает возможность арендовать блоки большей площади или целые здания, что практически невозможно в центре Москвы. Удобная транспортная доступность позволяет избежать проблем, связанных с загруженностью дорог Москвы, а развитие сети метрополитена в ближайшей перспективе даст возможность быстро доезжать до места работы вне зависимости от дорожной ситуации.
«Для сотрудников, передвигающихся на общественном транспорте, в большинстве случаев предусмотрены специальные автобусные маршруты (shuttle bus), доставляющие людей от ближайших станций метро до места работы. Удаленность от центра города компенсируется высоким уровнем развития инфраструктуры внутри бизнес парков. На территории, как правило, присутствуют магазины, кафе и рестораны, фитнес центры и бассейны, представительства банков, а в некоторых случаях даже детские сады и больницы. За счет большей площади комплексов, при проектировании учитывается возможность озеленения прилегающих территорий, что создает благоприятные условия для работы и нахождения на территории бизнес парка» - отмечает эксперт.
Трудности переезда
Михаил Колпаков, руководитель отдела развития ЗАО «Деликатный переезд», выделяет в качестве основных факторов неготовность помещения нового офиса к переезду в связи с задержкой срока оконч
ания ремонтных работ и «перегруженность» помещений (работа в одних и тех же помещениях представителей разных служб – мувинговой компнании, IT, клининга, ремонтной компании и т.д.). «Переезд сильно затягивается в связи с тем, что работники мешают друг другу. Кроме этого, возрастает риск повреждения и потери имущества. Запрет со стороны администрации бизнес-центра на использование лифтов, а также запрет на выполнение каких-либо работ в рабочее время (обычно с 9 до 18 ч.). Существуют и другие сложности. Важно хорошенько подготовиться к переезду, предусмотреть подобные риски». количеством нюансов и трудностей.
Несмотря на индивидуальные особенности компаний, небольшие фирмы в 10-30 рабочих мест легко переезжают за 1 день. Перевозка имущества организации размером, к примеру, в 150-200 рабочих мест занимает от 2-х до 4-х полных дней.
По словам Михаила, самостоятельно переезжают в настоящее время только небольшие офисы, 5-10 рабочих мест. Крупные компании предпочитают пользоваться услугами по переезду. «К компаниям, кому сложнее переезжать, можно отнести компании финансовой сферы, а также компании, в офисе которых расположено большое количество профессиональной оргтехники, демонстрационного оборудования, сейфов, терминалов, станков и т.д. Например, переезд телеканала с большим количеством аппаратуры, переезд крупной библиотеки или архива компании, переезд банка» - поясняет Колпаков.
«Проблемы чаще всего возникают с IT-частью: организация переноса сервера, его дополнительного охлаждения, обеспечения необходимой электрической мощностью, а также со сменой провайдера средств связи и Интернета» - считает Александр Ошурко.
Ирина Хорошилова, Директор по России и СНГ, отдел по работе с корпоративными клиентами компании JLL, дополняет, что в случае, если арендатор первым въезжает в только что введенное здание, оно будет функционировать не на 100 %: может временно отсутствовать столовая, идти регулировка и налаживание работы лифтов, доступа на этажи и парковку. Что так же создаст дополнительные трудности.
Сухие цифры
По многочисленным исследованиям, арендная ставка в офисах, находящихся в центрально части города, постепенно снижается.
Praedium представляет следующую картину:
Ставки по итогам I квартала снизились на 7-10%. В объектах класса А, располагающихся внутри СК, они составляют 900 долларов/кв.м. Офисы класса А за пределами Садового кольца арендуют в среднем по ставке 550 долларов/кв.м в год. В объектах класса В+/В, располагающихся в пределах делового центра города, офисы предлагаются по ставке 720 долларов/кв.м, вне центра города ставки находятся на уровне 350 долларов/кв.м в год.
Показатели JLL, в целом, не сильно отличаются:
Стоимость офисных помещений Класса А в пределах ЦДР (Центрального Делового Района) составляет 600 – 1 150 долларов за кв. м, за пределами ТТК - 400 – 600 долларов за кв. м. Ставка аренды на помещения Класса В в пределах ЦДР варьируется от 500 до 600 долларов за кв. м., в то время как за пределами ТТК - 350 – 450 долларов за кв. м.
По сведениям KnightFrank, аренда офиса класса A в пределах ТТК будет на уровне 800 долларов, а класс B порядка 480 долларов. Если брать показатели МКАД, то за А-класс получится 430 долларов, а класс B 300 долларов за кв.м. в год.
***
Свято место пусто не бывает. В контексте офисной миграции эта пословица, как никогда, актуальна. Здания, освобожденные от офисов, отнюдь не остаются пустующими призраками недавнего прошлого. Чаще всего их переоборудуют в гостиницы и апартаменты.
Если говорить о снижении автомобильного трафика в центре, то прогноз неутешителен. Несмотря на обилие принимаемых мер, существенно снизить автомобилепоток в центральной части города вряд ли удастся. По крайней мере, в ближайшее время.
