RE.ru – вехи формирования рынка недвижимости в России
Я приглашаю вас в увлекательное историческое путешествие, наполненное крутыми поворотами и интересными фактами.
Не секрет, что для того, чтобы глубже проникнуть и понять нюансы и особенности какого бы то ни было предмета, слова или даже целого народа, необходимо знание истории. Не зная историю, невозможно проанализировать результаты прошлого, полностью осознать настоящее и адекватно спрогнозировать будущее. И рынок недвижимости - не исключение.
Вполне разумно оттолкнуться от момента образования нашего государства: IX век н.э. В отличии от наших дней, в тот момент история и жизнь измерялась не годами, а веками, поэтому и темп развития весьма размеренный.
Итак, появляются первые описания земель (главным образом монастырских и церковных). Понятий «недвижимость» или «объект недвижимости» еще не существует, однако, вводится сбор дани с земельных угодий (прообраз земельного налога). Первые дошедшие до нас сведения о взимании подобных сборов, относятся к Х в., в большей степени к периоду правления княгини Ольги (в качестве регента при малолетнем сыне Святославе), которая после убийства древлянами ее мужа Игоря обложила их тяжкой данью и установила размеры повинностей с каждого плуга как единицы земельной меры (как говорится, не злите женщину или cherchez la femme…). Как такового рынка, безусловно, еще не существовало, но начинает активно развиваться прообраз современного кадастрового учета: земли подразделяют по видам угодий, ведут перепись и учет. Тут невольно вспоминаешь государственные учреждения и их практику относить управление недвижимостью к земельно-имущественным отношениям под юридическое управление. Как же глубоки эти корни…
Х-XI вв. приносит нам понятие «Вотчина» (земля, которой владели бояре и передающаяся по наследству), а XIV-XV вв. – понятие «Поместье» (земля, предоставляемая дворянам во владение на время воинской или государственной службы).
Во времена Ивана Грозного (XVI в) завоевываются новые земли, происходит межевание земель, переход по наследству, раздел земель, даже зафиксированы случаи самозахвата земель боярами и дворянами в виду слабого контроля со стороны государства. В результате купчая грамота становится обязательным юридическим документом и появляется чин «подьячий» (писец и делопроизводитель), а также осуществляется ряд других реформ, включая Поместный Приказ (прообраз современного ЕГРН).
XVII век наводит еще больше порядка: торговля земельными угодьями и строениями на них приобретает государственный характер. Вводится активное использование "Справок" (прообраз свидетельства о собственности).
При Петре I "Вотчина" и "Поместье" сливаются в единый термин "Недвижимое имение (имущество)» (Указ Петра I о порядке наследования 1714г). Наряду с этим Петр I заменяет частный нотариат на систему государственного учёта сделок (крепостей), вводит "Палату Крепостных дел" при юстиц-коллегии и "Вотчинную коллегию" (идет ряд административных реформ).
Не обошла стороной рынок недвижимости и судебная реформа Екатерины II. Основной идеей реформы было создание нескольких уровней судебной системы с чётким соподчинением: уезд – губерния – страна. В результате чего, регистрация прав на имущество переходит в Гражданские палаты в губерниях и уездные суды.
Далее последовала судопроизводственная реформа Александра II (1866г.), которая затронула судебное следствие, прокуратуру, нотариат. Было создано сословие присяжных поверенных (адвокатура). Теперь сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, ими же ведутся крепостные книги (реестры сделок с недвижимостью), обеспечивая государственную регистрацию прав на недвижимость.
Конец XIX века. Реестры по собственникам заменяются на реестры объектов недвижимости (Вотчинный устав).
И вот в истории наступает крутой поворот: 1917г. На языке бизнес-процессов этот период можно охарактеризовать как «реинжениринг»: происходит полная отмена частной собственности, термин «недвижимость» и необходимость в ее регистрации полностью исчезают. Наступает эпоха коллективизма. Если не считать социалистические страны, то одним из ярких примеров коллективизма являются первобытные племена. Ну и как же тут не вспомнить все теории о спиралях развития?
Как мы понимаем, долго в «нулевом» состоянии оставаться невозможно, поэтому в 30-х годах появляется понятие «личная собственность» (как правило движимое имущество): вещи, которыми гражданин мог владеть без извлечения личного финансового дохода, например, автомобиль. (тут на ум приходит советский анекдот: висит объявление - «Продаю недвижимость. Новую. Производства завода "АвтоВАЗ".»)
При этом всё недвижимое имущество остается собственностью государства. Если у кого-то был дом в деревне или в частном секторе в городе, то дом считался личной собственностью гражданина, а земля под домом – государственной. Дом нельзя было продать. Иметь у себя более одного объекта недвижимости, в котором можно прописаться, было запрещено. То есть, если ты уже прописан в городе и тебе достается дом в деревне от бабушки с дедушкой, тебе надо было оперативно его кому-то подарить (тому, кто нигде не прописан) или ты дом потеряешь.
Справедливости ради, стоит отметить, что в СССР все же существовал рынок недвижимости в части арендных отношений жилых помещений, но он был нелегальным: квартиры, комнаты (углы) или дома сдавались и снимались в аренду (что официально не поощрялось); существовал обмен квартирами, были даже «черные маклеры». Так продолжалось вплоть до 1990г., пока не появился закон о частной собственности (март 1990г и декабрь 1990г.).
И вот, очередной поворот в истории: распад СССР, новая Россия. И начинается стремительное (порою хаотичное) развитие семимильными шагами. Условно, можно выделить 3 ключевые фазы:
1994 – 2000г.г. Стихийный рынок. Первоначальное формирование капитала и формирование правовой базы (ст. 130 ГК РФ, закон об оценочной деятельности).
2000 – 2008г.г. Стабилизация, восстановление после дефолта 1998г. Саморегулирование отношений при посредничестве западных компаний. Появляется первая классификация офисных помещений, позднее индустриальных и более четкое разделение жилого фонда (элитное, бизнес, эконом).
2008 – настоящее время. Стадия функционального развития. Недвижимость становится объектом инвестиций, формируются образовательные программы, профессиональные стандарты, расширяется нормативная база. Рынок корректируется, реагируя на внешние обстоятельства, но по-прежнему остается комбинация саморегулирования и государственного контроля.
«Что же из этого следует? Следует жить…» У нас впереди еще много работы по стандартизации, нормализации, и, конечно же, обмену опытом и экспертизой, выработке своих правил и практик, где немаловажную роль играют соответствующие профессиональные сообщества.
Подбельцева Инна София
Немного о себе: получила академическое образование (МГУ им. М.В. Ломоносова), имею степень MMBA (система управления предприятием). Обладаю международным опытом работы и сформированной «бизнес-экспертизой» в операционно-административном управлении. Создавала аналитические направления «с нуля». На рынке коммерческой недвижимости с 2002 года, управляла портфелем недвижимости до 500.000 кв.м. Являюсь разработчиком профессионального стандарта по управлению объектами коммерческой недвижимости.
