В 2022 году рынок коммерческой недвижимости стагнирует. Пустеют не только магазины, но и офисные помещения. О том, с какими проблемами сталкиваются собственники и арендаторы сегодня и как их можно решить, рассказывает генеральный директор консалтинговой компании OfficeFlex Игорь Золотухин. Как человек, который построил не один бизнес и прошел не через один кризис, он точно знает: в подобных ситуациях реально не только сократить расходы, но и найти новые источники дохода.
На сегодняшний день мы видим, что все больше компаний диверсифицируют операционные расходы и ищут возможности сэкономить, в том числе на содержании сотрудников и офисных помещений. За три года кризиса бизнес уже распробовал, что такое удаленный и гибридный формат работы. Многие компании переводят часть штата на удаленку. Кабинеты, в которых в былые славные времена царило рабочее оживление, остаются полупустыми.
Крупные игроки закрывают часть филиалов и пытаются увеличить количество рабочих мест на оставшихся площадях. Сотрудники теснятся в офисах, которые едва отвечают санитарным нормам. Нередки случаи, когда предприниматели и вовсе оказываются вынуждены сократить штат и закрыть бизнес, оставив за собой пустующий офис.
Картину подтверждают результаты исследования Knight Frank Research: С начала года в Москве освободилось около 160 тыс. кв. м офисных площадей, предлагаемых в прямую аренду. Доля вакантных площадей на конец первого квартала 2022 года выросла. Среди офисов класса А вакантны 11,5 %, что почти на почти на 100 тыс. кв. м больше, чем в предыдущем квартале. В классе В доля вакантных площадей — 6,4 %.
Основным трендом становится выход из договоров, высвобождение, сдача в субаренду и другие способы оптимизации арендных контрактов.
Есть две типичные для рынка ситуации и способы их решения, к которым собственники приходят самостоятельно.
Если офис в долгосрочной аренде, компания может попытаться сдать его в субаренду. Но рынок сейчас перегрет, арендаторам неинтересно связываться с субарендой из-за искусственного, по сути, ограничения по срокам. Проще выгоднее арендовать помещение напрямую у собственника, учитывая наличие вакантных площадей.
Если офисное помещение находится во владении собственников, можно найти офис поменьше для аренды или покупки, а свой офис продать. Но и здесь не все так просто. Приходится иметь дело с низкой покупательской способностью и длительным периодом экспозиции, и в ближайшем обозримом будущем эта тенденция сохранится.
Есть и другие варианты. Как правило, для их реализации собственникам требуется консультативная помощь, и мы в компании OfficeFlex ее оказываем.
По сути, это та же сдача в аренду, но уже другой аудитории и с более продуманной стратегией с точки зрения маркетинга. Смотреть в сторону этого варианта имеет смысл, когда в распоряжении есть свободное помещение площадью от 1,5 тыс. кв. м. Если это организованное офисное пространство, то вложения будут небольшими: можно сэкономить на ремонте, закупке офисной мебели, оргтехники и т. п. Если часть штата остается работать офлайн, сотрудников можно посадить в свой же коворкинг как резидентов.
За несколько лет мы в OfficeFlex досконально изучили этот рынок. Знаем, на чем можно сэкономить, а во что определенно стоит вложиться, чтобы затраты окупились скорее. По опыту скажу, что коворкинг дает больше прибыли, чем прямая аренда, с разницей до 50 %.
Коворкинг или сервисный (гибкий) офис — это организованное пространство под ключ с комфортными условиями аренды. В отличие от коворкингов, гибкие офисы не предполагают сдачи в аренду отдельных рабочих мест фрилансерам. Они ориентированы на компании. Под гибкостью подразумеваются два аспекта:
Открытие сервисных офисов — горячий тренд, в котором еще можно ухватить свой кусок пирога. По данным CORE.XP, на сегодня В Москве около 338 тыс. кв. м таких офисов, и их количество продолжит расти.
Опыт нашей команды в организации коворкингов и мультиформатных деловых площадок позволяет найти индивидуальное решение для любого пространства.
Другая сторона проблемы, все еще актуальная для крупных компаний. Например, когда в штате уже трудится 1000 человек, а нужно расшириться еще на 300.
Собственники с опаской рассматривают такой вариант. Есть ощущение, что это дороже, чем просто арендовать офис. По факту это не так. Для компании этот вариант иногда выходит дешевле содержания офиса, и на то есть причины:
Такой вариант размещения сегодня выбирают и малый бизнес, и большие компании. И уж поверьте, они хорошо считают. Резидентами коворкингов стали подразделения «Почты России», «Газпромнефти», «Тинькофф Банка», IT-гигантов «Яндекс» и «Озон» и многих других.
Мы предлагаем профессиональную помощь в подборе коворкинга под нужды бизнеса и консультируем по вопросу заключения договора на максимально выгодных условиях.
Концепция Activity-based working (функционально ориентированный офис) становится все более популярной. Большинство компаний в традиционном офисе имеют два рабочих пространства: рабочий стол и переговорная. Activity Based Office предполагает большее количество таких пространств и делит их на зоны: зона индивидуальной работы и зона командной работы или по-другому зона с высокой и средней концентрацией. К зонам с высокой концентрацией относятся переговорные и индивидуальные кабинки или скайпные. А зоны со средней концентрацией представляют собой лаунджи, open space и пространства для командной работы.
Исторически концепция не подразумевает наличия индивидуального рабочего места. Вместо них предлагаются hot desks. Hot Desking — это подход к организации офисного пространства, при котором сотрудники не имеют закрепленных рабочих мест, а занимают свободные по необходимости. Но не все компании следуют этому правилу сейчас.
Activity Based Office — это прогрессивная концепция офисной работы, которая не только дает сотрудникам возможность самостоятельно выбирать место для работы, но и повышает эффективность использования пространства.
Мы можем реорганизовать офис так, как это необходимо компании, продумать более эффективные планировки, внедрить операционную систему управления офисом исходя из рода деятельности и бизнес-процессов.
У нас уже есть успешный кейс в этом направлении с девелоперской компанией Х (название не подлежит разглашению). Когда офис 1200 кв. м. стал тесен, клиент обратился за решением к нам. Для аналитики мы использовали видеонаблюдение и счетчики замера уровня CO 2, а также анкетирование персонала. Подготовили новые планировки, составили план-схему рассадки персонала, исходя из взаимодействия отделов, показали, какому отделу куда стоит переехать. Часть сотрудников перевели на удаленку, еще часть — на хот-дески. В результате проблема решилась с минимальными вложениями, и клиенту не пришлось искать новое помещение.
Обращаясь к собственникам и арендаторам офисных помещений, кому сейчас приходится принимать сложные решения в подобных ситуациях, хочу сказать: безвыходных положений не бывает. Мы с командой OfficeFlex готовы помочь. На нашей стороне — успешно реализованные проекты по созданию современных гибких офисных пространств, опора на мировые практики и собственный опыт создания и управления коворкингами.
Наши контакты: +7 (499) 110-96-10, info@officeflex.ru
