С 1 января 2026 года ставка налога на добавленную стоимость (НДС) может вырасти с 20% до 22%. Соответствующее предложение содержится в законопроекте № 1026190-8, внесённом Минфином в Госдуму 29 сентября 2025 года.
Одновременно министерство планирует ужесточить правила для малого бизнеса. В опубликованных «Основных направлениях бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на ближайшие три года» предусмотрено снижение порога доходов для налогоплательщиков на упрощённой системе налогообложения (УСН), после превышения которого возникает обязанность по уплате НДС, — с 60 до 10 млн рублей.
| Параметр | До 2026 года | С 2026 года (план) |
|---|---|---|
| Ставка НДС | 20% | 22% |
| Порог доходов для УСН | 60 млн рублей | 10 млн рублей |
По оценке участников рынка, эти меры приведут к росту стоимости офисных проектов и эксплуатационных расходов.
Повышение НДС до 22% и снижение порога для УСН создают каскадный эффект удорожания в офисной недвижимости. В среднем стоимость fit-out-проектов вырастет на 5–7%, поскольку налог затронет все звенья цепочки — от производителей материалов и инженерного оборудования до подрядчиков-монтажников и мебельных компаний.
Особенно ощутимо это скажется на долгосрочных проектах, где сметы уже зафиксированы и не содержат запаса под налоговые изменения. В таких случаях часть расходов придётся компенсировать за счёт маржи подрядчиков или упрощения решений — например, перехода на менее дорогие материалы и инженерные системы.
Дополнительное давление создаст и снижение лимита по УСН: многие мелкие подрядчики будут вынуждены перейти на общий режим налогообложения, что добавит ещё 2–3 п.п. к стоимости их услуг. В отдельных категориях — инженерия, системы безопасности, "умные" технологии — совокупное подорожание может достигнуть 8–10%.
Прогнозируемые последствия повышения НДС:
- Рост стоимости fit-out-проектов на 5–7%
- Увеличение стоимости услуг подрядчиков на 2–3 п.п.
- Совокупное подорожание в отдельных категориях до 8–10%
- Рост операционных расходов (OPEX) на 3–5% в течение первого года после реформы
Рост издержек затронет и эксплуатацию офисных объектов. Себестоимость обслуживания — клининг, техническое обслуживание, сервисное управление — будет расти постепенно, с лагом около 9–12 месяцев после введения новой ставки. Это связано с пересчётом контрактов и индексацией зарплат у подрядчиков.
В итоге повышение НДС приведёт к плавному увеличению операционных расходов (OPEX) на 3–5% в течение первого года после реформы.
Рекомендации бизнесу:
- Пересчитать финансовые модели уже в 2025 году
- Проверить формулировки договоров ("включая" или "сверх НДС")
- Заложить новые коэффициенты на ремонты, обновления и эксплуатацию
- Рассмотреть возможность временного сокращения маржи для сохранения долгосрочных отношений с клиентами
В ближайшие два года выиграют не те, кто просто переложит издержки, а те, кто готов временно "подвинуться" своей маржой и разделить нагрузку с клиентом. Это даст арендаторам и заказчикам психологическое время принять новую экономику стоимости и сохранит долгосрочные отношения.
Повышение НДС и ужесточение условий для малого бизнеса — шаг, который одновременно пополняет бюджет и подталкивает бизнес к пересмотру контрактных отношений. Формально налоговая нагрузка растёт на два процентных пункта, но фактически эффект может оказаться многослойным: через цепочку подрядчиков, материалов и сервисов он дойдёт до конечных арендаторов и клиентов.
Как показывает практика прошлых реформ, издержки в подобных случаях редко остаются на уровне бухгалтерских расчётов — они постепенно превращаются в новую норму стоимости.
